Инвестирането в недвижими имоти е един от най-старите форми на инвестиране, като са били наоколо, тъй като първите дни на човешката цивилизация. Предхождащи съвременните фондови пазари, недвижими имоти е един от петте основни класове активи, които всеки инвеститор трябва сериозно да помислят за добавяне към своя портфейл с уникалния за паричните потоци, ликвидност, доходност, данък, и разнообразяване на ползите, които тя предлага. В този уводно ръководство, ние ще ви преведе през основите на недвижими имоти инвестиции, и да се обсъдят различните начини, можете да придобият или да се ангажират в инвестиции в недвижими имоти.

Първо, нека да започнем с основите: Какво е недвижими имоти инвестира?

Какво е Недвижими имоти Инвестиране?

недвижими имоти инвестиции е широка категория от оперативни, инвестиционни и финансови дейности, съсредоточени върху правенето на пари от материално имущество или парични потоци по някакъв начин обвързани с материално имущество.

Има четири основни начини да печелят пари в недвижими имоти:

1. Real Estate Поскъпването : Това е, когато се увеличава имоти в стойност. Това може да се дължи на промяна в пазара на недвижими имоти, което увеличава търсенето на имоти във вашия район. Тя може да се използва да се дължи на ъпгрейди ви постави в своя инвестиции в недвижими имоти, за да го направи по-привлекателен за потенциалните купувачи или наематели. Признателност за недвижими имоти е трудна игра, все пак.
2. Парични потоци доход (под наем) : Този тип инвестиции в недвижими имоти се фокусира върху закупуване на недвижим имот, като една жилищна сграда, и тя работи, така че да се съберат поток от пари в брой от отдаване под наем. Доходите на паричните потоци може да бъде генериран от жилищни сгради, офис сгради, къщи под наем и др.
3. Real Estate свързаните с тях доходи : Това е доход, генериран от брокери и други специалисти в индустрията, които правят пари чрез комисиони от покупка и продажба на имущество. Тя също така включва управление на недвижими имоти фирми, които получават, за да процент от наемите в замяна на течаща операциите ден за ден на имот.
4. Допълнителното Real Estate Investment Доход : За инвестициите, някои недвижими имоти, това може да бъде огромен източник на печалба. Допълнителното недвижими имоти инвестиционен доход включва неща като автомати в офис сгради или пералня в нисък наем на апартаменти. В действителност, те служат като мини-бизнеса в рамките на по-голяма инвестиции в недвижими имоти, което ви позволява да се правят пари от полу-плен колекция от клиенти.

Най-чистото, простата форма на недвижими имоти инвестиции е всичко за паричен поток от наеми , а не поскъпване . Недвижими имоти инвестиции се случва, когато инвеститорът, известен също като на наемодателя, придобива част от материално имущество, независимо дали това е сурова земеделска земя, парцел с къща върху него, парцели с офис сграда върху него, земя с промишлен склад на него, или апартамент.

След това той или тя намира някой, който иска да използва този имот, известен като  наемател , а те да сключи договор. Наемателят се предоставя достъп до недвижими имоти, за да го използвате при определени условия, за определен период от време, както и с някои ограничения – някои от които са изложени в федералните, щатските и местните закони, а други, които са на договорени в договора за наем или договор за наем . В замяна на това наемателят плаща за възможността за използване на недвижимия имот. Плащането той или тя изпраща на собственика на земята е известна като “под наем”.

В продължение на много инвеститори, наем доход от инвестиции в недвижими имоти има огромен психологически предимство пред дивиденти и лихви от инвестиции в акции и облигации. Те могат да се управляват от имота, го видя, и го докосна с ръцете си. Те могат да го нарисува любимия си цвят или да наемете архитект и строителна фирма, за да го промените. Те могат да използват своите умения за водене на преговори за определяне на наемната цена, което позволява добра оператор, за да генерира по-високи цени на капитализация , или “шапка цени.”

От време на време, инвеститори в недвижими имоти да станат толкова заблудени като фондовите инвеститори по време на фондовия пазар мехурчета, настоявайки, че в цената на капитализация не са от значение. Не си падат по него. Ако не сте в състояние да оцени вашите наемите по подходящ начин, трябва да се насладите на задоволителна степен на възвръщаемост на капитала след отчитане на разходите на имота, включително разумни амортизационните резерви, имущество и доходи, данъци, поддръжка, застраховки и други свързани с тях разходи. Освен това, трябва да се измери количеството на времето, необходимо, за да се справят с инвестицията, тъй като времето е най-ценният актив, което трябва – това е причината, пасивен доход е толкова обичан от страна на инвеститорите. (След като стопанства са достатъчно големи, можете да се създаде или да наемете недвижими имоти управление на недвижима собственост на фирмата, за да се справят с операциите, ден за ден на вашия портфейл от недвижими имоти, в замяна на процент от приходите, под наем, трансформиране на инвестиции в недвижими имоти, които са били управляван активно в пасивни инвестиции.)

Кои са някои от най-популярните начини за човек да Започнете Инвестирането в недвижими имоти?

Има безброй различни видове на инвестиции в недвижими имоти човек да помислите за неговото или нейното портфолио.

 По-лесно е да се мисли от гледна точка на основните категории, в която инвестициите в недвижими имоти се понижават, на базата на уникалните предимства и недостатъци, икономическите характеристики и наем цикли, обичайни лизингови условия, както и брокерски практики на вида на имота. Недвижими имоти обикновено са категоризирани в една от следните групи:

• Жилищни недвижими имоти инвестиции – това са имоти, които включват, инвестиращи в недвижими имоти обвързани с къщи или апартаменти, в които живеят хора или семейства. Понякога, инвестиции в недвижими имоти от този тип имат услуга бизнес компонент, като например социални грижи за възрастни или сгради с пълно обслужване за наематели, които искат луксозен опит. Лизинговите договори обикновено работят в продължение на 12 месеца, или да се даде шест месеца и от двете страни, което води до много по-бързо адаптиране към условията на пазара, отколкото някои други видове инвестиции в недвижими имоти.
• Търговски недвижими имоти инвестиции – Търговски инвестиции в недвижими имоти се състоят предимно от офис сгради. Тези лизинг могат да бъдат заключени в продължение на много години, в резултат на нож с две остриета. Когато търговски инвестиции в недвижими имоти е напълно отдаден под наем с дългосрочни наематели, които се съгласиха да богато цени за наем цени, паричният поток продължава дори ако темповете на лизинговия договор на равностойни имоти падат (при условие, че наемателят не фалират). От друга страна, точно обратното е вярно – можете да се окажете печелите значително по-ниски цени на пазара за наем на офис сграда, защото сте дългосрочни договори за наем преди лизинг проценти се увеличават.
• Промишлени недвижими имоти инвестиции – имоти, които попадат в рамките на индустриалната чадъра на недвижими имоти може да включва складове и дистрибуционни центрове, звена за съхранение, производствени съоръжения, както и монтажни заводи.
• Търговски недвижими имоти инвестиции  – Някои инвеститори искат да притежават свойства, като например търговски центрове, молове, или традиционните молове. Наемателите могат да включват магазини, фризьорски салони, ресторанти и други подобни предприятия. В някои случаи, наемите са процент от продажбите на магазин за търговия на дребно, за да се създаде стимул за наемодателя да направи толкова, колкото и той, тя или той може да направи собствеността на дребно привлекателни за купувачите.
• Смесено предназначение недвижими имоти инвестиции  – Това е една всеобхватна категория за когато инвеститорът се развива или придобива собственост, която включва множество видове инвестиции горепосочените недвижими имоти. Например, може да се изгради мулти-етажна сграда, която е търговия на дребно и ресторанти на приземния етаж, офис площи в следващите няколко етажа, и жилищни апартаменти на останалите етажи.

Можете също така да се включат на страната кредитиране на недвижими имоти инвестиции чрез:

• Притежаването на банка, която застрахова ипотеки и търговски недвижими имоти заеми. Това може да включва държавна собственост на запасите. Когато институции или частни лица инвеститор в момента анализира банковите акции, си струва да се обърне внимание на експозицията на недвижими имоти на банковите кредити.
• Поемане частни ипотеки за физически лица, често на по-високи лихвени проценти, за да ви компенсира допълнителния риск, може би включително кредитна разпоредба лизинг до себе си.
• Инвестирането в ценни книжа, мецанин, който Ви дава възможност да отпускат кредити на проект за недвижима собственост, които след това можете да конвертирате в собственост върху капитала, ако не е изплатен. Това понякога се използват при разработването на хотелски франчайзи.

Има подспециалности на недвижими имоти инвестиции в това число:

• Лизинг пространство, така че имате малко капитал вързана в нея, тя се подобрява, а след това вторично лизинг, че същото пространство на другите за много по-високи цени, създавайки невероятни възвръщаемост на капитала. Пример за това е добре управлявана гъвкаво офис бизнес в по-голям град, където по-малки или мобилните работници могат да купуват офис време или да наемат специални служби.
• Придобиване на сертификати за данък ленните. Това са езотерично пространство на недвижими имоти инвестиции и не е подходящо за ръце прихващане или неопитни инвеститори, но които – при подходящи условия, в точното време и с правилния вид човек – да генерира висока възвръщаемост, за да компенсират главоболията и свързаните с тях рискове.

Със специална инвестиционна цел (АДСИЦ)

На всичко отгоре на всичко това, което всъщност може да се инвестира в недвижими имоти през нещо, известно като инвестиционен тръст за недвижими имоти, или АДСИЦ. Един инвеститор може да купи АДСИЦ чрез сметка посредничество, Рот ИРА, или друг попечителска сметка от някакъв вид. АДСИЦ са уникални, тъй като данъчната структура, при които те се извършват е създаден обратно по време на администрацията на Айзенхауер за насърчаване на малките инвеститори да инвестират в проекти за недвижими имоти, които иначе не биха могли да си позволят, като например изграждането на търговски центрове и хотели. Корпорациите, които са избрали за лечение АДСИЦ не плащат федерален данък върху доходите на своите корпоративни печалби, стига да следвате няколко правила, включително и изискване да се разпределят 90% или повече от печалбата на акционерите като дивиденти.

Един недостатък на инвестиции в АДСИЦ е, че, за разлика от обикновените акции, дивиденти, изплатени от тях не са “квалифицирани дивиденти”, което означава, собственикът не може да се възползва от ниските равнища на данъчните налични за повечето дивиденти. Вместо това, дивиденти от специална инвестиционна цел се облагат с личен процент на инвеститора. В посока нагоре, данъчните служби, впоследствие е постановил, че АДСИЦ дивиденти, получени в рамките на една данъчна защита, като например Rollover ИРА до голяма степен не са обект на данък несвързан бизнес доходи, така че може да сте в състояние да ги задържи в пенсионна сметка без много притеснение на данъка сложност за разлика от майстор командитно дружество.

(Ако се интересувате да научите повече за тези уникални ценни книжа, започнете с проверка  недвижими имоти Инвестиране Чрез АДСИЦ, която обхваща АДСИЦ ликвидност, собствен капитал, как да се използват АДСИЦ към недвижими имоти инвестира предимство, и много повече.)

Инвестирането в недвижими имоти чрез притежаването на жилище

За всички опции за недвижими имоти инвестира на разположение на инвеститорите, за обикновения човек ще получи първия си опит собственост на недвижими имоти по традиционния начин: С покупката на жилище.

Никога не съм се разглежда придобиването на дома съвсем същия начин, повечето от обществото прави. Вместо това, аз предпочитам да мисля за първоначално местоживеене на лицето, както е смесица от личната полезност и финансова оценка, а не непременно инвестиция. За да бъде по-директен, а домакините не е инвестиция, по същия начин една жилищна сграда е. По-хубавото, и при най-идеала за обстоятелства, най-сигурният стратегия е да се мисли за дома като вид принудени спестовна сметка, която ви дава много лична употреба и радост, докато пребивава в него.

От друга страна, докато подходът пенсиониране, ако вземете една цялостна представа за личния си богатство, направо собствеността на дома (без каквато и дълг срещу него) е един от най-добрите инвестиции, човек може да направи. Не само може да собствения капитал бъдат подслушвани чрез използването на определени транзакции, включително и обърнати ипотеки, но паричният поток спасени от не се налага да наемат обикновено води до нетни спестявания – компонент на печалбата, който щеше да отиде на хазяина ефективно остава в собственик на къща-те години джоб. Този ефект е толкова силен, че дори през 1920 година икономисти се опитват да измислят начин за федералното правителство да облага спестяванията парични над отдаване под наем за дългови без собствениците на жилища, считайки го за източник на доходи.

Това е друг вид инвестиции, макар и – нещо, известно като “стратегическа инвестиция.” Бяхте икономиката да се свие, толкова дълго, колкото можете да плащат данък сгради и основна поддръжка, никой не може да ви изгони от дома си. Дори ако трябва да развиете своя собствена храна в градината, има ниво на лична безопасност там, което има значение. Има моменти, когато финансовите постъпления са вторични други, по практически съображения. Каквото и да правиш, все пак, не се жертват си ликвидност, за да се опита и да се изгради собствен капитал във вашите инвестиции в недвижими имоти твърде бързо, тъй като това може да доведе до бедствие (включително несъстоятелност).

Ако спестяване за придобиване на жилище, един от най-големите грешки, които виждам, е нови инвеститори поставят парите си в фондовия пазар, било чрез индивидуални акции или индексни фондове. Ако имате някакъв шанс да се налага да се включи парите си в рамките на пет години или по-малко, вие нямате бизнес е някъде близо до фондовата борса. Вместо това, вие трябва да бъде следната инвестиция мандат на известен като запазване на капитала. Тук са най-добрите места, за да инвестират пари сте спестяване за авансово плащане.

Кое е по-добро – Недвижими имоти Инвестиране или Инвестирането в акции?

Един от най-често задаваните въпроси, аз се сблъскват включва относителната привлекателност на инвестициите в акции срещу инвестиране в недвижими имоти. Най-кратката версия е, че е малко по-близко до сравняване на ванилия и шоколад сладолед. Те са различни, и като нетна стойност расте, вие може дори да откриете, че и двете имат роля в цялостната си портфолио. Вашата личност ще информира решението си, тъй като някои хора са по-темперамент насочени към притежаването на акции или недвижими имоти собственост, съответно.

Рисковете от недвижими имоти Инвестиране

Значителен процент от възвръщаемост на недвижими имоти се генерират в резултат на използването на ливъридж. недвижим имот се придобива с процент от капитала, а останалата част се финансира с дълг. Това води до по-висока възвръщаемост на собствения капитал на инвеститорите в недвижими имоти; но ако нещата тръгнат зле, това може да доведе до разруха много по-бързо, отколкото портфейл от напълно платени акции. (Това е така, дори ако последният е намалял с 90% в сценарий Голямата депресия, тъй като никой не може да ви принуди да ликвидира).

Ето защо най-консервативните инвеститори на недвижими имоти настояват за съотношение 50% дълг към собствен капитал или в крайни случаи, 100% собствен капитал структури, които все още могат да произвеждат добра възвращаемост, ако активите на недвижими имоти са били избрани разумно. Милиардерът Чарли Munger говори за негов приятел, който преди разпадането на 2007-2009 недвижими имоти. Този приятел, много богат земевладелец в Калифорния, огледа високите оценки за неговите свойства и казал:. “Аз съм по-богат, отколкото някога съм ще трябва да бъде Няма причина за мен да поемат рискове в името на по- . ” Този приятел се продават много от неговите свойства и се използва постъпленията за изплащане на дълга на останалите, че той смята, че най-атрактивните. В резултат на това, когато икономиката се срина, пазарите на недвижими имоти са в смут, хората губят свойствата си до ограничаване на достъпа, както и банковите акции бяха срутване – той не трябва да се тревожи за нищо от това. Дори и като наемите паднаха, дължащи се на наемател финансови затруднения, всичко е все още излишък пари в брой и той е бил въоръжен с фондове, които държат себе си доливате, му позволи да се възползваме от изкупуването на активите на всички останали е бил принуден да продаде.

Престани да се опитваш да забогатеят толкова бързо, както и да е съдържание, за да го направим по правилния начин. Вие ще имате много по-малко стрес в живота си, и тя може да бъде много забавно.

Някои Заключителни мисли за недвижими имоти Инвестиране

Разбира се, това е само началото на пътя си към разбирането на темата, тъй като ние сме едва почеса повърхността. Реал инвестиране имоти отнема години на практика, опит, и излагане на истински благодарни, разбиране и господар.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal