Когато продавате къща или един от собствениците се движи, то може да има смисъл да прехвърли ипотеката на новия собственик. Вместо да се прилагат за нов кредит, като се обръща затваряне разходи, както и да започнете отначало с по-високи лихви, собственикът просто ще поеме текущите плащания.
Възможно е да се прехвърли на ипотека, но това не винаги е лесно. Ще разгледаме данните по-долу, но кратко резюме на опциите си включва:
- Прехвърляне на assumable ипотека чрез задаване на вашия кредитор, за да направите промяната.
- Рефинансирате кредита само в името на новия собственик.
- Трансфер когато ситуацията не се задейства клауза за заем на “дължи на продажба”.
Table of Contents
Assumable Ипотеки
Ако заем е “assumable”, вие сте в час: това означава, че може да се прехвърли ипотеката на някой друг. Не е език в договора за кредит, който ви предпазва от завършване на трансфера. Въпреки това, дори assumable ипотеки може да бъде трудно да прехвърлите.
В повечето случаи, “новите” кредитополучателя трябва да отговарят на условията за заема. Заемодателят ще разгледаме кредитен рейтинг на кредитополучателя и дълг към съотношения на доходите да се оцени способността на кредитополучателя да изплати заема. Процесът е почти същата като тази, ако кредитополучателя е да кандидатстват за чисто нов заем (но разбира се на кредитополучателя може да поеме съществуващия заем на непълно работно пътя). Кредиторите одобрени на оригиналната искането за кредит въз основа на кредита и доходите на жалбоподателя в първоинстанционното производство (и), и те не искат да споделите с някой от куката, освен ако не са се погрижили за подмяна кредитополучател, който е също толкова вероятно да се възстанови.
За да завършите прехвърляне на assumable заем, да поиска промяната с вашия кредитор. Ще трябва да попълните приложения, провери доходите и имуществото, както и да заплати скромна такса по време на процеса.
Прехвърляне на собствеността: Преминаване от имена на заем се отразява само на кредита. Вие все още може да се наложи да се промени , който е собственик на имота , като прехвърлите заглавие, с помощта на отказ от право дело, или приемате някакви други стъпки, необходими във вашата ситуация.
Трудно се намира?
За съжаление, assumable ипотеки не са широко достъпни. Най-добре може да бъде, ако имате FHA заем или заем VA. Други договорни ипотеки рядко са assumable. Вместо това, кредиторите използват дължи на продажба клауза, което означава, заема трябва да се обърне, когато прехвърлите собствеността на дома.
Рефинансиране
Ако заем не е assumable и не можете да намерите по изключение до дължи на клауза продажба, рефинансиране на кредита може да бъде най-добрият вариант. Подобно предположение, новият кредитополучателя ще трябва достатъчно доходи и кредит, за да се класират за заем.
“Новият” собствениците, просто ще се прилага за нов кредит индивидуално и да използва това заем, за да изплати на съществуващата ипотека дълг. Може да се наложи да се координира с вашите кредитори, за да получите запори отстранени (ако новата кредитополучателя и нов кредитор се съгласявам с тях), така че можете да използвате къщата като обезпечение, но това е добра, чиста начин да си свършите работата. Някои запори рутинно се прехвърлят от един собственик на друг (например, ако подобрения бяха направени с PACE финансиране).
Благодарение на продажба
Кредиторите обикновено не се възползват от което ви позволява да прехвърляте ипотека. Купувачите ще излязат напред с все по- “зряла” заем, с плащанията началото на лихвените от пътя (и те биха могли да бъдат в състояние да се получи по-нисък лихвен процент).
Продавачите ще получат да продаде къщата си по-лесно – може би по-висока цена – поради същите тези ползи. Но кредитори ще загубят, така че те не са готови да одобрят трансфери.
А благодарение на клауза продажба е част от договор за заем като каза, че кредитът трябва да се обърне, когато имотът се продава (заемът е “ускорено”).
Изключения от правилото: В някои случаи, все още можете да прехвърлят заем – дори и с дължи на клауза продажба. Трансфери между членовете на семейството често се допускат и вашия кредитор винаги може да бъде по-щедър от това, което казва, че споразумението за заем (това е опция, която те могат да упражняват, и те не са длъжни да го направят – но не се получи надежди) , Единственият начин да се знае със сигурност, е да зададете на вашия кредитор и преглед на споразумението си с местен адвокат. Дори и ако кредиторите казват, че не е възможно, адвокат може да ви помогне да разберете дали вашата банка е предоставяне на точна информация.
Най-Гарн Св. Закон Жермен предотвратява кредиторите да упражняват своите опция ускорение при определени обстоятелства. Някои от най-често срещаните ситуации включват:
- Когато съвместен наемател умира и прехвърлянето на собственост на оцелелите съвместен наемател
- Прехвърляне на кредита до относително след смъртта на кредитополучателя
- Прехвърлянето на правото на собственост на съпруга или децата на кредитополучателя
- Трансфери в резултат на развод и разделяне споразумения
- Трансфери в един между живи доверие (или жив доверие), където на кредитополучателя е бенефициент
Вижте пълния списък с изключения , както и преглед на този списък с адвокат.
Неофициално Трансфери
Ако не можете да се одобри заявката, може да се изкуши да се създаде “неформална” договореност. Например, вие може да продаде къщата си, оставете съществуващ заем на място, и да имат купувачът ще Ви възстановим плащанията по ипотеките.
Това е лоша идея. Вашият ипотека споразумение вероятно не позволява това, а вие дори може да се окажете в юридически проблеми, в зависимост от това как ще тръгнат нещата. Нещо повече, вие продължавате да носите отговорност за заем – дори и да сте и вече не живее в къщата.
Какво би могло да се обърка? Няколко възможности включват:
- Ако купувачът плаща спира, заемът е в името си, така че тя все още е твой проблем (забавяне на плащанията ще се появят на кредитните си отчети, и кредиторите ще дойдат след вас).
- Ако в дома се продава в възбрана за по-малко, отколкото струва, може да бъде отговорен за всички слабости.
Има по-добри начини да се предлагат продавач финансиране на потенциален купувач.
опциите си
Ако не можете да получите ипотека прехвърля, все още имате опции, в зависимост от ситуацията. Отново смърт, развод и семейни преводи може да ви даде правото да прави трансфери, дори ако вашият кредитор казва друго.
Ако сте изправени пред затваряне , някои правителствени програми правят по-лесно да се справят с ипотека – дори и ако сте под водата или безработни.
Ако сте се развеждат , посъветвайте се с Вашия адвокат как да се справят с всички на дълговете си и как да се предпазите при бившия си съпруг не извършва плащания.
Ако собственикът е починал , местен адвокат може да ви помогне да определите какво да прави по-нататък.
Ако прехвърляте активите на доверие , сверете с планиране на имоти адвокат, за да се гарантира, че няма да задейства клаузата за ускорение.
Рефинансиране може да бъде крайната си вариант, когато нито един от другите подходи са на разположение.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.